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Ablauf der Vorplanung


Die Grundlagenauswertung beinhaltet Auswertung des Bebauungsplans, der Abstandflächen, in der LBO vorgeschriebene Zahl Stellplätze oder Garagen, Spielfläche, Erschließung, Entwässerung und Festlegung des Niveaus des Erdgeschosses als Bezugshöhe. Es kann Vorgaben zur konstruktiven und optischen Gestaltung geben.



Bauvoranfrage


Bevor man ein Grundstück kauft oder bevor ein Bauantrag eingereicht wird, kann es sinnvoll sein, eine Bauvoranfrage zu stellen. Damit erhält der Bauherr zu einzelnen Fragen, die im eigentlichen Baugenehmigungsverfahren geprüft werden müssen, einen Bauvorbescheid der Bauaufsichtsbehörde.

So kann sich beispielsweise die Frage stellen, ob ein Grundstück für die geplante Nutzung geeignet ist oder ob das Objekt mit der geplanten Lage auf dem Grundstück errichtet werden kann.

Der Bauvorbescheid bindet die Bauaufsichtsbehörde hinsichtlich der im Vorbescheid ergangenen positiven Aussagen auch bei einer Rechtsänderung. Der Bauvorbescheid wird jedoch ungültig, wenn nicht innerhalb von drei Jahren seit seiner Erteilung ein entsprechender Bauantrag gestellt wird.

 

Kostenschätzung


Die Grundlagen der Kostenschätzung sind die Ergebnisse der Vorplanung und der Grundlagenermittlung und weiteren zu diesem Zeitpunkt bekannten Angaben. Die Kostenschätzung ist nach DIN 276 (Kosten im Hochbau) eine überschlägige Ermittlung der Kosten zur Beurteilung der Vorplanung. Darin sollen die Gesamtkosten mindestens bis zur 1. Ebene der Kostengliederung ermittelt werden.

Die Kostenschätzung ist nach § 15 (2) HOAI Teil der Grundleistungen des Architekten im Rahmen der Vorplanung. Im Ergebnis müssen Aussagen zu allen sieben Kostengruppen und zur Summe vorliegen.

 

Übersicht zu Zielen und Ergebnissen der Kostenschätzung:


a) Zielstellung/Verwendungszweck:

Vorklärung der zu erwartenden Baukosten, Vorklärung der Finanzierung, Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Nutzung, Honorargrundlage.

 

b) Eingangsgrößen:

Auflistung: Vorentscheidung zur Investition, Grundstück, Raumprogramm, Standortprämissen, Umweltverträglichkeit, Gesamtkonzept, Vorentwurf (Strichskizzen), Kostenkennzahlen

Voraussetzungen: Bestandsaufnahme, Standortanalyse, Betriebsplanung, Methodik der Kostenschätzung, Prüfung der Kostenkennzahlen auf Eignung, Kostenrahmen

 

c) Ausgangsgrößen:

Auflistung: Gesamtkosten des Vorhabens, Anteile der 7 Kostengruppen, bei Bedarf eine Ebene tiefer zum Nachweis, Kennzahlen zum Gesamtergebnis.

Voraussetzungen: Objekteigene Flächen- und Raumkennzahlen, evtl. nach Flächenarten (DIN 277) gegliedert, analog verwendbar geprüfte Kostenkennzahlen, Mitwirkung der übrigen Beteiligten.

 

Ebenso ist auf die Rentabilität von Nutzimmobilien zu achten. Als Faustformel dafür kann gelten: Kubatur / Nutzungsfläche < 4,5.

 

Es ist auch ratsam, einen Finanzierungsplan auszuarbeiten.

 

Vorentwurf


Der Vorentwurf ist die erste zeichnerische oder auch skizzenhafte Wiedergabe des gedachten Bauobjektes entsprechend den Vorstellungen und Wünschen des Bauherrn, nach den Auswertungen der Grundlagen und aufgrund der Überlegungen und Ideen des Architekten.

Nach der HOAI hat der Architekt zur Bearbeitung des Planungskonzeptes alternative Lösungsmöglichkeiten nach gleichen Anforderungen zu untersuchen (als Grundleistung), d.h. er stellt dem Bauherrn Varianten zu seiner Planungsidee vor.

Mehrere Alternativen (nach besonderen Anforderungen) d.h. grundsätzlich parallele Lösungskonzepte sind dagegen als Besondere Leistung anzusehen und entsprechend zu vergüten. Die Vergütung ist zwischen dem Bauherrn und Architekten abzustimmen.

Der Bauherr benötigt den Vorentwurf als Basis zur Finanzierung bzw. Rentabilitätsrechnung.

 

Unterlagen


Vorentwurfszeichnungen: Die Zeichnungen sind nach Art und Umfang der Bauaufgabe im Maßstab 1 : 200 bzw. 1 : 100 darzustellen.

Inhalt der Vorentwurfszeichnungen:

• Katasteramtlicher Lageplan, dient als Grundlage

• Kurzer Erläuterungsbericht, dient als Beschreibung der Art und Lage,
   der städtebaulichen Situation, der Konstruktion und der Architektur

• Berechnung des umbauten Raumes nach DIN 277. Der umbaute
   Raum ist hier überschlägig zu ermitteln.

• Berechnung der Nutz- bzw. Wohnfläche nach DIN 277 bzw. nach der
   zweiten Berechnungsverordnung (überschlägig berechnet).

• die Einbindung der baulichen Anlage in die Umgebung, z.B. die
   Darstellung des Bauwerkes auf dem Baugrundstück mit der
   Angabe der Haupterschließung und der Nordrichtung

• die Zuordnung der im Raumprogramm genannten Räume

• die angenäherte Maße der Baukörper und Räume, auch als Grundlage
   für die Berechnung des umbauten Raumes und Wohn- und Nutzfläche

• konstruktive Angaben, soweit notwendig

• Darstellung der Maße, Gebäudeform und Bauteile in Grundrissen,
   Schnitten und wesentlichen Ansätzen mit Verdeutlichung der
   Räumlichen Wirkung, soweit notwendig: Ansichten, Perspektiven

 











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